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PACK TRAVAUX INVESTISSEMENT

La face cachée de la loi PINEL 

Plusieurs types de défiscalisation existent en France, celle dont on entend le plus parler étant la fameuse "loi Pinel", les promoteurs exerçant une forte pression sur le marché pour vendre ce dispositif sensé faire baisser l'impôt.

On trouvera aisément sur la toile des explications sur celle-ci, néanmoins il convient d'apporter des précisions concrètes sur ses conséquences.

Ces programmes sont très souvent à un tarif hors de portée pour beaucoup de contribuables qui se résignent à ne pas investir, et pour ceux qui le peuvent, ils impactent grandement leur endettement, les loyers dans la plupart des cas ne suffisant pas à couvrir la mensualité de remboursement, le souscripteur se verra débourser en moyenne 200€ de plus pour pouvoir honorer son prêt.

De plus, la concurrence, la restriction des loyers, la contrainte de durée (minimum 6 ans faute de quoi l'avantage fiscal devra être remboursé intégralement à l'état) et le coût d'achat permettront rarement de revendre plus cher que le coût d'achat en dehors de l'île de France.

Enfin, d'un point de vue pratique, l'emplacement souvent éloigné de ces programmes va de paire avec le fait de devoir en confier la gestion à une agence qui, de facto, facturera des frais, en plus du syndic et de l'assurance des loyers impayés...

Finalement si l'on observe l'opération d'un point de vue global sur les 6,9 ou 12 années de location minimum, que l'on considère le prix d'achat, la totalité des charges et contraintes générées par l'opération, et le prix de revente, il apparaît que celle-ci est bien loin des économies annoncées par les publicités, l'impôt "économisé" étant redépensé dans les charges et le manque à gagner.

 

Par conséquent d'autres dispositifs s'avèreront souvent plus rentables...

Il convent donc d'être parfaitement au fait  de tous ces aspects et être sur qu'un Pinel est bien le dispositif adapté avant de se lancer.

Les dispositifs qui nous concernent : loi BALLADUR, LMP et LMNP

LA LOI "BALLADUR" OU "DEFICIT FONCIER"

Le premier dispositif souvent utilisé par "des initiés" et quasiment à la portée de tous les acheteurs, sans contraintes de lieux ni restriction de loyers, est la loi Balladur.
Le principe est que les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration d’un logement soient une charge déductible des loyers par le propriétaire qui loue ledit logement. Or, l’année où ces dépenses sont réalisées et payées, elles seront certainement plus élevées que me montant des loyers encaissés : c’est ainsi qu’apparaît le déficit foncier. 
Ainsi lorsque la différence fait apparaître une perte ou un déficit, celui-ci va venir s’imputer sur le revenu global, sous réserve bien sûr de certaines conditions.

  • Ainsi, au sein de ce dispositif, l’achat d’un bien immobilier ancien permet au contribuable de déduire de son revenu global les travaux de réhabilitation des parties communes et privatives. Certains travaux sont même 100% déductibles, et imputables au revenu global dans la limite de 10700 euros. 

  • L’excédent de déficit non imputé est imputable sur le revenu global des 5 prochaines années.

  • Le déficit foncier généré par les intérêts est imputable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif avantageux, les travaux devront être entrepris par des entreprises et le matériel "fourni posé".

LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL ET NON PROFESSIONNEL (LMP / LMNP)

L'autre dispositif plus populaire est la location en meublé (Loueur en meublé professionnel / loueur en meublé non professionnel). Dans ce cas les loyers ne sont plus déclarés en revenus fonciers mais en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), cette catégorie est la même que ceux issus de l'hôtelerie. De ce fait le propriétaire pourra ou appliquer un abattement forfaitaire sur ses revenus, ou les déclarer au réel et ainsi amortir ses travaux, les meubles et le prix du bâtiment.

  

Nos formules clé en main de biens à rénover en packs travaux permettent d'utiliser ces dispositifs qui peuvent se révéler un investissement des plus intéressants, du fait de la déduction ou de l'amortissement des travaux déductible des impôts.

N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements et une étude précise de l'impact d'un tel projet sur votre patrimoine.